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新力服务赴港IPO迎大考:负债攀升,“江西依赖症”待解

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上市一年后,新力老板张园林再度谋求资本市场新动作。 3月4日晚间,新力服务(控股)有限公司(下称“新力服务”)提交招股书,计划冲刺港交所IPO。 招股书显示, 截至2020年末,

  • 上市一年后,新力老板张园林再度谋求资本市场新动作。

    3月4日晚间,新力服务(控股)有限公司(下称“新力服务”)提交招股书,计划冲刺港交所IPO。

    招股书显示, 截至2020年末,新力服务共管理233个物业,遍及中国六个省的20个城市,在管总建筑面积约为3230万平方米;截至同日,公司已签约管理400个物业,遍及中国13个省及直辖市的47个城市,合同总建筑面积约为6760万平方米。

    与大多物企不同,背靠新力地产的新力服务在规模的增长上并未依赖“兄弟”,但业务多集中于江西。

    业务“聚焦”于江西

    受益于独立第三方物业规模的增长,新力服务的在管建筑面积快速增长。

    招股书显示,截至2020年末,新力服务由独立第三方物业开发商开发的物业的在管建筑面积由2018年的300万平方米增加至2340万平方米,复合年增长率达到179.8%。

    在此助力下,公司的总在管面积也由2018年的610万平方米增至2020年的3230万平方米,复合年增长率达到130.9%。2018年至2020年(下称“报告期”),新力服务来自独立第三方物业开发商的在管总建筑面积占其在管总建筑面积的百分比分别为49.3%、52.6%及72.4%。

    规模的增长同样带动了效益上升。报告期内,新力服务实现收益分别为2.48亿元、5.37亿元、10.05亿元,复合年增长率为101.4%;实现年内溢利及全面收入总额分别为1405.3万元、3526.4万元、1.02亿元。

    只是,在业绩高速增长的同时,新力服务的经营活动现金流量净额却在逐年下跌。截至2020年,公司经营活动现金流量净额由2018年的5170.2万元跌至344.5万元,而2019年则为844.3万元。

    另一方面,近年来即使新力服务大力扩张,但其业务仍集中在江西。数据显示,报告期内,新力服务位于江西区域的在管建筑面积占总在管建筑面积的比例分别为99.41%、86.81%、72.52%;来自于江西区域的收益占比则分别为99.3%、93.5%、87.5%。

    可以看出,在新力服务的有意外拓下,江西区域的业绩占比逐年下降。但该区域的规模占比仍然处于高位。

    或是为了摆脱“江西依赖症”,新力服务在招股书中直言,“我们已于全国范围内开展业务,战略重点投向大湾区、长三角地区及中国中西部地区”。截至2020年末,新力服务位于大湾区的在管建筑面积为170.5万平方米,长三角地区的在管建筑面积则为115.8万平方米。

    增值服务占比逐年走低

    与众多物企相似,新力服务的主要业务条线为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及其他专业服务。

    报告期间,新力服务的整体毛利率分别为29%、29.4%、30.9%。其中,社区增值服务的平均毛利率达到51.53%,非业主增值服务的平均毛利率为34.77%,物业管理服务的平均毛利率为21.57%,其他专业服务的平均毛利率则为14.1%。

    招股书显示,新力服务的大部分收益来源于物业管理服务与非业主增值服务,报告期内二者的收益占比常年超过40%。而毛利率最高的社区增值服务平均收益占比仅为9%,且逐年下跌。2020年,该业务的收益占比已由2018年的11.7%跌至7.5%。

    另外,尽管占比较小,但为社区增值服务付款的客户多来源于独立第三方物业开发商所开发的物业。记者注意到,报告期内,新力服务独立第三方物业开发商所开发物业的每月物业管理费均为每平方米2.1元,而公司整体的每月物业管理费分别为每平方米2.3元、2.4元、2.5元。

    低于整体水平的物业管理费或是新力服务拓展独立第三方物业的“法宝”之一。数据显示,报告期内,该公司对于由独立第三方物业开发商开发物业的中标率分别为71.4%、82.5%及83.3%。

    只是,当独立第三方物业开发商开发的物业规模逐渐壮大,物业管理费却常年维持在整体水平之下,高毛利率的社区增值服务收益占比也逐年走低。这不得不令外界费解,长此以往,新力服务要如何维持独立第三方物业开发商开发物业的盈利点?

    负债攀升

    负债方面,新力服务的非流动负债近年起伏颇大。2019年,该公司的非流动负债由2018年的1.4亿元跌至3万元,而后2020年又大幅上升至2734.5万元。

    关于这一点,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,规模扩张是物企当前发展的重要手段,2019年企业扩张步伐放缓,非流动负债明显下滑。进入2020年后,疫情影响下,人们对物业的关注度上升,物企公司迎来发展机遇,企业抓住这个窗口期积极扩张则带动非流动负债攀升。

    对于日后的业务策略,新力服务表示,公司将通过战略收购持续提高其在市场上的竞争力。这种情况下,公司的负债或将会继续攀升。

    记者 吴典

    编辑 沈玉洁

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发表时间:2021-05-23 | 评论 () | 复制本页地址 | 打印

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